Derecho Urbanístico

El plan regulador es el instrumento de planificación local que define la zonificación, los usos del suelo, la circulación, los servicios y la vivienda del cantón (art. 16). Su adopción —y también su modificación, suspensión o derogatoria— exige un procedimiento reglado (art. 17): una audiencia pública convocada por La Gaceta con al menos quince días hábiles de antelación, la aprobación de la Dirección de Urbanismo del INVU, la adopción formal por mayoría absoluta del Concejo y la publicación del aviso en La Gaceta.

El plan se desarrolla mediante cinco reglamentos: zonificación; fraccionamiento y urbanización; mapa oficial; renovación urbana; y construcciones (art. 21). La omisión de la audiencia pública o de cualquiera de esos requisitos vicia la adopción del plan y abre la vía de impugnación.

El reglamento de zonificación divide el área urbana en zonas de uso y fija, para cada una, los usos permitidos, las alturas, las dimensiones de los lotes, los retiros y los espacios de estacionamiento (art. 24). Está prohibido dedicar un terreno o un edificio a un uso incompatible con la zonificación, por lo que el propietario debe obtener un certificado municipal de uso del suelo (art. 28).

Ese certificado de uso del suelo es determinante para la actividad económica: sin él no se conceden patentes para establecimientos comerciales o industriales y, en caso de contravención, se procede a la clausura del local (art. 29). Por eso un uso del suelo mal denegado puede frenar un negocio entero, y es impugnable.

Para fraccionar un terreno en distritos urbanos es indispensable el visado municipal del plano; sin él, el Registro Público suspende la inscripción y las oficinas públicas tienen el fraccionamiento por inexistente (arts. 33 y 34). La urbanización —apertura de calles y dotación de servicios— exige un permiso que la municipalidad niega si el proyecto no cumple las normas mínimas, no cuenta con la aprobación de la Dirección de Urbanismo y del AyA, o no garantiza las obras (art. 38).

El urbanizador debe ceder gratuitamente al uso público las áreas de vías, parques y facilidades comunales: entre un cinco y un veinte por ciento del terreno según el tamaño de los lotes, sin que el total supere el cuarenta y cinco por ciento (art. 40). El alcance de esa cesión es uno de los puntos que con más frecuencia se discute con la municipalidad.

Toda obra de construcción requiere licencia de la municipalidad (art. 74 de la Ley de Construcciones), que solicita un profesional responsable —ingeniero o arquitecto incorporado al CFIA (art. 83)—. Las obras menores que no superen el equivalente a diez salarios base no requieren ese profesional, pero sí la licencia municipal (art. 83 bis). La municipalidad ejerce la vigilancia y el control constructivo de las obras de su cantón (art. 87).

El permiso debe negarse cuando la obra no guarda conformidad con la zonificación, cuando el predio proviene de un fraccionamiento sin visado o cuando el lote carece de acceso o de servicios (art. 58 de la Ley de Planificación Urbana). Una denegatoria que se aparte de esas causales —o que se demore sin justificación— es revisable.

Construir sin licencia, con licencia vencida o apartándose del proyecto aprobado es una infracción a la Ley de Construcciones (arts. 88 y 89). Ante una obra terminada sin licencia, la municipalidad levanta una información y fija un plazo improrrogable de treinta días para regularizarla, presentando el proyecto y la solicitud de licencia (art. 93).

Si el propietario no regulariza, la municipalidad puede ordenar la destrucción de las partes defectuosas, negar el uso de la construcción y disponer su desocupación y clausura (art. 96). Frente a una orden de clausura o demolición conviene actuar de inmediato: una defensa técnica a tiempo puede evitar la pérdida de la obra.

La impugnación depende del órgano que dictó el acto. Contra los actos urbanísticos municipales —denegatoria de uso del suelo, de patente o de permiso de construcción, clausura— proceden los recursos del Código Municipal: revocatoria y apelación dentro del quinto día, que se elevan al Tribunal Contencioso-Administrativo como jerarca impropio (arts. 165 y 171). Contra las decisiones de la Dirección de Urbanismo del INVU cabe revisión ante su Junta Directiva y, luego, recurso ante el Poder Ejecutivo dentro de quince días hábiles, con lo que se agota la vía administrativa (art. 13 de la Ley de Planificación Urbana).

En materia municipal el agotamiento de la vía administrativa es preceptivo (art. 31 del CPCA). Agotada, el conflicto se lleva a la jurisdicción contencioso-administrativa, donde puede pedirse la anulación del acto, el otorgamiento del permiso o del uso del suelo, el restablecimiento del derecho y la indemnización de los daños (art. 42 del CPCA), con medidas cautelares cuando hay urgencia (art. 19).