Zona Marítimo Terrestre
Concesiones costeras, litigio en ZMT y planificación reguladora costera
¿Recibió notificación de demolición o vence su concesión?
La zona marítimo terrestre es patrimonio nacional inalienable e imprescriptible (art. 1, Ley N.° 6043), administrada por la municipalidad respectiva. Los plazos para defender una concesión, oponerse a una demolición o impugnar una resolución municipal son cortos. Acompañamos a concesionarios y propietarios costeros en Quepos, Tamarindo, Sámara, Limón y todo el litoral costarricense.
¿Cuándo aplica una medida cautelar?
Si su situación corresponde a alguno de estos escenarios, el tiempo es crítico.
- Recibió una notificación de demolición sobre su construcción costera
- Su concesión sobre la zona restringida está próxima a vencer o ya venció
- La municipalidad inició un proceso de extinción o cancelación de su concesión
- Ocupantes ilegales invadieron la zona objeto de su concesión
- El plan regulador costero modificó las condiciones de uso de su parcela
- Va a adquirir una propiedad costera y necesita verificar si es propiedad inscrita o concesión
- Le rechazaron una solicitud de concesión nueva, prórroga o traspaso
Qué hace Corporación GC en estos casos
Acompañamos el caso desde el análisis técnico hasta la audiencia oral y la defensa frente a recursos.
Análisis técnico de la concesión y el inmueble
Revisamos el estado registral, la vigencia de la concesión, los gravámenes, los pagos de canon y la conformidad con el plan regulador costero aplicable. Distinguimos entre propiedad lícitamente inscrita (excluida de la ZMT por el art. 6 Ley N.° 6043) y concesión sobre zona restringida.
Defensa contra notificaciones de demolición
Asumimos los recursos administrativos del Código Municipal (revocatoria y apelación, plazo de cinco días hábiles) y la impugnación judicial cuando una municipalidad ordena demoler una construcción en zona restringida.
Trámite, prórroga y traspaso de concesiones
Gestionamos solicitudes de concesión nueva (plazo legal de cinco a veinte años, art. 48), prórrogas dentro de los tres meses siguientes al aviso municipal (art. 50) y traspasos, que requieren autorización expresa de la municipalidad y del ICT o el ITCO según corresponda (art. 45 Ley N.° 6043).
Impugnación de extinción o cancelación
Recurrimos en sede administrativa y contencioso-administrativa las resoluciones municipales que extinguen (art. 52) o cancelan concesiones (art. 53 Ley N.° 6043, por falta de pago, incumplimiento o violación de la ley). La cancelación exige debido proceso conforme al ordenamiento administrativo.
Recursos contra planes reguladores costeros
Impugnamos planes reguladores y modificaciones que afectan derechos consolidados de concesionarios, ante el Tribunal Contencioso Administrativo o por vía de inconstitucionalidad ante la Sala Constitucional cuando corresponda.
Defensa frente a ocupaciones ilegales
Promovemos los procesos administrativos y judiciales para recuperar la zona restringida concesionada cuando ha sido invadida o ocupada ilegalmente por terceros.
Preguntas prácticas
¿Cuánto tiempo dura una concesión en zona marítimo terrestre?
Las concesiones en zona restringida se otorgan por un plazo no menor de cinco ni mayor de veinte años, fijado por la municipalidad junto con el canon (art. 48 Ley N.° 6043). Pueden prorrogarse sucesivamente al vencimiento, por plazos dentro del mismo máximo legal (art. 50), siempre que el concesionario lo solicite dentro de los tres meses siguientes al aviso municipal, esté al día en el canon y cumpla las obligaciones de ley y del contrato. La denegación de la prórroga procede por las causales del artículo 51: utilidad pública, conveniencia general, ubicación de la parcela en zona pública, necesidad para planes urbanos o turísticos aprobados, o incumplimiento del concesionario.
¿Puedo construir en zona restringida si tengo concesión?
Solo si la concesión y el plan regulador costero aplicable lo autorizan, y con el permiso municipal correspondiente. La construcción debe ajustarse al uso, retiros y densidades del plan regulador, y respetar la zona pública —los primeros cincuenta metros desde la pleamar ordinaria—, dedicada al uso público y al libre tránsito; salvo las excepciones establecidas por la ley, no puede ser ocupada bajo ningún título (arts. 10 y 20 Ley N.° 6043). Los manglares y esteros, sea cual fuere su extensión, también son zona pública (art. 11).
¿Qué hago si me notifican una orden de demolición?
Tiene plazos cortos para impugnarla. Contra los actos de funcionarios municipales proceden los recursos administrativos del Código Municipal (revocatoria y apelación, dentro de cinco días hábiles desde la notificación). Si se trata de un acuerdo del Concejo Municipal, procede además apelación ante el Tribunal Contencioso Administrativo en vía jerárquica impropia (art. 173 Constitución Política). En sede contencioso-administrativa puede solicitar medidas cautelares (arts. 19-30 CPCA) para suspender la ejecución mientras se resuelve el fondo.
¿Puedo vender o traspasar mi concesión costera?
Las concesiones no se transmiten libremente. Es prohibido cederlas, comprometerlas, traspasarlas o gravarlas, total o parcialmente, sin la autorización expresa de la municipalidad respectiva y del Instituto Costarricense de Turismo o del Instituto de Tierras y Colonización, según corresponda (art. 45 Ley N.° 6043). Si va a adquirir un inmueble costero, distinga si se trata de propiedad lícitamente inscrita —excluida de la ZMT por el artículo 6, que solo cubre las propiedades inscritas con sujeción a la ley— o de una concesión sobre zona restringida; en este último caso, verifique vigencia, canon al día y ausencia de procesos de extinción o cancelación.
¿Qué diferencia hay entre zona pública y zona restringida?
La zona marítimo terrestre tiene doscientos metros de ancho, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria (art. 9 Ley N.° 6043). Los primeros cincuenta metros son zona pública, dedicada al uso público y al libre tránsito; salvo excepciones legales, no puede ser ocupada bajo ningún título (arts. 10 y 20). Los ciento cincuenta metros restantes son zona restringida, donde sí pueden otorgarse concesiones bajo las condiciones del plan regulador costero (arts. 10 y 39). Los manglares y esteros también son zona pública sin importar su extensión (art. 11).
¿Pueden los extranjeros ser concesionarios de zona marítimo terrestre?
No se otorgarán concesiones a extranjeros que no hayan residido en el país durante al menos cinco años, ni a sociedades anónimas con acciones al portador o constituidas en el extranjero (art. 47 Ley N.° 6043). Estas restricciones aplican al otorgamiento; las concesiones existentes que cumplían los requisitos al momento de su adjudicación permanecen vigentes según las reglas aplicables a su prórroga o traspaso.
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La zona marítimo terrestre (ZMT) constituye un régimen especial de dominio público regulado por la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Ley N.° 6043 del 2 de marzo de 1977) y su Reglamento. La ZMT comprende una franja de doscientos metros de ancho a lo largo de los litorales atlántico y pacífico, medidos horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria, y se divide en zona pública (los primeros cincuenta metros) y zona restringida (los ciento cincuenta metros restantes). Los bienes situados en la ZMT son inalienables e imprescriptibles, y su uso por particulares requiere concesión otorgada conforme a los procedimientos que la Ley 6043 establece.
La práctica en materia de ZMT comprende la obtención y defensa de concesiones, la impugnación de sanciones administrativas y la intervención ante los órganos competentes —municipalidades, ICT e INDER— en los procedimientos que regulan el uso de esta franja costera.
Definición y delimitación de la ZMT
Ley 6043, arts. 1 a 9Los artículos 1 a 9 de la Ley 6043 definen la zona marítimo terrestre como la franja de doscientos metros de ancho a lo largo de los litorales de la República, medida horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria. El artículo 9 establece la división en zona pública —los primeros cincuenta metros contados desde la pleamar ordinaria— y zona restringida —los ciento cincuenta metros restantes—. La zona pública es de libre tránsito y no puede ser objeto de concesión ni ocupación bajo ningún título. La zona restringida puede ser dada en concesión a particulares conforme al procedimiento establecido en la ley. Los artículos 6 a 8 definen las áreas especiales: las islas, los manglares, los esteros y los terrenos adyacentes a las desembocaduras de ríos están sujetos a regulaciones adicionales.
Concesiones en zona restringida
Ley 6043, arts. 38 a 56Los artículos 38 a 56 de la Ley 6043 regulan el régimen de concesiones en la zona restringida. El artículo 39 establece que las concesiones se otorgan por acuerdo del Concejo Municipal, previo cumplimiento de los requisitos legales y con la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) o del Instituto de Desarrollo Rural (INDER), según corresponda. Los plazos de concesión no pueden exceder de veinte años, prorrogables por períodos iguales (art. 48). El artículo 42 establece las prioridades para el otorgamiento de concesiones, favoreciendo a los ocupantes censados y a quienes desarrollen actividades turísticas o productivas. El concesionario queda obligado al pago del canon fijado por la municipalidad y al cumplimiento de las condiciones establecidas en el acto concesional.
Funciones municipales en la ZMT
Ley 6043, arts. 27 a 37Los artículos 27 a 37 de la Ley 6043 asignan a las municipalidades costeras un papel central en la administración de la ZMT. El artículo 27 dispone que la zona marítimo terrestre constituye patrimonio nacional cuya custodia corresponde a la municipalidad del cantón respectivo. El artículo 28 establece que la municipalidad debe velar por el cumplimiento de la ley, controlar las ocupaciones y construcciones en la ZMT, y tramitar las solicitudes de concesión. Los artículos 29 a 37 regulan las obligaciones municipales en materia de demarcación, cobro de cánones, fiscalización de concesionarios y elaboración de los planes reguladores costeros necesarios para el otorgamiento de nuevas concesiones.
Funciones del ICT y del INDER
Ley 6043, arts. 18 a 26Los artículos 18 a 26 de la Ley 6043 distribuyen competencias entre el Instituto Costarricense de Turismo (ICT) y el Instituto de Desarrollo Rural (INDER) en relación con la ZMT. El ICT tiene competencia sobre las áreas declaradas como zonas turísticas, donde le corresponde aprobar los planes reguladores costeros y autorizar las concesiones destinadas a actividades turísticas. El INDER tiene competencia sobre las áreas no declaradas turísticas, donde ejerce funciones similares respecto de las concesiones destinadas a actividades agropecuarias, pesqueras o habitacionales. Ambas instituciones deben emitir su criterio vinculante antes de que la municipalidad pueda otorgar una concesión en la zona restringida.
Sanciones por construcciones ilegales en la ZMT
Ley 6043, arts. 57 a 65Los artículos 57 a 65 de la Ley 6043 establecen el régimen sancionatorio aplicable a quienes realicen construcciones u ocupaciones ilegales en la ZMT. El artículo 57 dispone que quien construya, realice obras o se instale en la zona marítimo terrestre sin la debida autorización será sancionado con la demolición de las obras a su costa, sin perjuicio de las sanciones penales que correspondan. El artículo 60 establece que las autoridades municipales están obligadas a ordenar la paralización inmediata de las obras no autorizadas y a denunciar los hechos ante el Ministerio Público. Las resoluciones que ordenen la demolición o el desalojo son impugnables ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Planes reguladores costeros e impugnación ante el TCA
Ley 6043, arts. 27-38; CPCA, arts. 1 y 10El plan regulador costero es el instrumento de planificación que ordena el uso del suelo en la zona restringida y constituye requisito previo indispensable para el otorgamiento de concesiones, conforme al artículo 38 de la Ley 6043. Su elaboración corresponde a la municipalidad con la aprobación del ICT o del INDER, según la zona. Los planes reguladores costeros definen la zonificación, los usos permitidos, las densidades y las restricciones ambientales aplicables a cada sector de la zona restringida. Las resoluciones que aprueban, modifican o deniegan planes reguladores costeros constituyen actos administrativos impugnables ante el Tribunal Contencioso Administrativo conforme a los artículos 1 y 10 del CPCA.
Preguntas frecuentes sobre zona marítimo terrestre
¿Qué es la zona marítimo terrestre y qué restricciones tiene?
La zona marítimo terrestre (ZMT) es una franja de doscientos metros de ancho a lo largo de los litorales atlántico y pacífico de Costa Rica, medida horizontalmente a partir de la línea de la pleamar ordinaria, conforme a los artículos 1 a 9 de la Ley N.° 6043. Se divide en dos franjas: la zona pública (los primeros cincuenta metros desde la pleamar), que es de libre tránsito y no puede ser objeto de concesión ni ocupación bajo ningún título (art. 9), y la zona restringida (los ciento cincuenta metros restantes), que puede darse en concesión a particulares conforme al procedimiento legal. Los bienes situados en la ZMT son inalienables e imprescriptibles, es decir, no pueden venderse ni adquirirse por prescripción. Los artículos 6 a 8 establecen regulaciones adicionales para islas, manglares, esteros y terrenos adyacentes a desembocaduras de ríos. Las construcciones u ocupaciones sin autorización son sancionadas con demolición a costa del infractor (art. 57) y las autoridades municipales deben ordenar la paralización inmediata de obras no autorizadas (art. 60).
¿Cómo se obtiene una concesión en la zona restringida de la ZMT?
Las concesiones en la zona restringida están reguladas en los artículos 38 a 56 de la Ley 6043. El artículo 39 establece que las concesiones se otorgan por acuerdo del Concejo Municipal, previo cumplimiento de los requisitos legales y con la aprobación del Instituto Costarricense de Turismo (ICT) o del Instituto de Desarrollo Rural (INDER), según corresponda conforme a los artículos 18 a 26. El requisito previo indispensable es la existencia de un plan regulador costero aprobado para la zona (art. 38), cuya elaboración corresponde a la municipalidad con la aprobación del ICT o INDER. Los plazos de concesión no pueden exceder de veinte años, prorrogables por períodos iguales (art. 48). El artículo 42 establece prioridades para el otorgamiento, favoreciendo a ocupantes censados y a quienes desarrollen actividades turísticas o productivas. El concesionario queda obligado al pago del canon fijado por la municipalidad y al cumplimiento de las condiciones del acto concesional. El incumplimiento grave puede resultar en la caducidad de la concesión.
¿Qué consecuencias tiene construir sin permiso en la zona marítimo terrestre?
Los artículos 57 a 65 de la Ley 6043 establecen un régimen sancionatorio severo para las construcciones y ocupaciones ilegales en la ZMT. El artículo 57 dispone que quien construya, realice obras o se instale sin la debida autorización será sancionado con la demolición de las obras a su costa, sin perjuicio de las sanciones penales que correspondan. El artículo 60 obliga a las autoridades municipales a ordenar la paralización inmediata de las obras no autorizadas y a denunciar los hechos ante el Ministerio Público. La municipalidad, como custodia de la ZMT conforme al artículo 27, tiene la potestad y el deber de impedir las ocupaciones ilegales y de iniciar los procedimientos sancionatorios correspondientes. Las resoluciones que ordenen la demolición o el desalojo son impugnables ante la jurisdicción contencioso-administrativa conforme a los artículos 1 y 10 del CPCA. El infractor no puede alegar derechos posesorios ni adquirir propiedad sobre bienes demaniales dada su imprescriptibilidad constitucional. Corporación GC asesora tanto en la defensa como en la impugnación de estas resoluciones.
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