Me notificaron una expropiación en Costa Rica: ¿qué debo hacer y cuáles son mis derechos?

Al recibir una notificación de declaratoria de interés público sobre su propiedad, es normal sentir incertidumbre y preocupación. Sin embargo, una expropiación en Costa Rica no significa que usted pierde el control de su situación, pues la ley le otorga derechos concretos que puede ejercer desde este momento. En esta guía se explica, paso a paso, qué significa esa notificación, cuáles son los derechos del expropiado en Costa Rica, qué plazos debe respetar y cómo proteger su patrimonio.

¿Qué significa que le notifiquen una declaratoria de interés público?

La declaratoria de interés público es el primer paso formal del proceso de expropiación en Costa Rica. Según el artículo 18 de la Ley de Expropiaciones (Ley 9286), para expropiar un bien es indispensable un acto motivado mediante el cual el bien se declare de interés público. Ese acto debe ser firmado por el ministro del ramo correspondiente (cuando se trata de un ministerio) o por el jerarca del ente expropiador cuando se trata de una entidad descentralizada (Universidades, Municipalidades, CCSS, ICE, INS y otros).

En la práctica, esto quiere decir que una institución del Estado ha determinado que necesita su propiedad para un fin público. Esa declaratoria debe notificarse al propietario y publicarse en el Diario Oficial, por lo que la institución no puede avanzar en silencio.

¿Qué pasa si ignora la notificación?

No responder tiene consecuencias directas, pues el artículo 25 de la Ley de Expropiaciones establece que, una vez notificado el avalúo administrativo, usted tiene un plazo de cinco días hábiles para manifestar su conformidad o disconformidad con el precio. Si guarda silencio, la ley lo interpreta como una aceptación tácita. Y una vez aceptado el avalúo (expresa o tácitamente) este queda firme y no podrá oponerse en etapas posteriores.

Dicho de forma directa: ignorar la notificación puede costarle la posibilidad de discutir el valor de su propiedad.

Además, según el artículo 20 de la ley, la declaratoria de interés público genera una anotación provisional ante el Registro Nacional sobre su finca, lo cual hace de conocimiento de terceros la intención del Estado de expropiar el bien. Esta anotación caduca si dentro del año siguiente no se presenta el mandamiento de anotación definitiva emitido por el Juzgado Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda.

¿Cuáles son sus derechos como expropiado en Costa Rica?

La Ley de Expropiaciones de Costa Rica le reconoce garantías concretas al ciudadano involucrado en este proceso. Conocerlas es el primer paso para proteger su patrimonio:

Derecho a una indemnización que represente el justo precio. El artículo 1 de la Ley de Expropiaciones es claro al establecer que toda expropiación requiere el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado. No se trata de un precio arbitrario, sino de uno que refleje el valor real del bien según criterios técnicos definidos en el artículo 22.

Derecho a oponerse al avalúo administrativo. Si usted considera que el monto ofrecido por la institución no refleja el valor real de su propiedad, puede manifestar su disconformidad dentro del plazo de cinco días hábiles establecido en el artículo 25. Esa oposición abre la puerta al proceso judicial para que un perito independiente revise la valoración.

Derecho a la revisión judicial del avalúo. Según el artículo 29, en el proceso especial de expropiación ante el Juzgado Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, se discutirán los asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo para fijar la indemnización definitiva.

Derecho al pago de intereses por demora. El artículo 11 obliga a la administración a reconocer intereses al expropiado, de oficio y a la tasa legal vigente, desde la desposesión del bien hasta el pago efectivo. Si existe un depósito del avalúo administrativo, los intereses se calculan sobre la diferencia entre ese depósito y el justiprecio final.

Derecho a la indexación del valor pactado. Si usted acepta el avalúo pero pasan más de seis meses sin que le paguen, el artículo 23 le permite solicitar que el valor se actualice conforme a los índices de inflación del Banco Central de Costa Rica.

Derecho a asesoría legal desde el inicio del proceso. Nada en la ley le impide buscar acompañamiento profesional desde el momento de la notificación. De hecho, un abogado especialista en expropiación en Costa Rica puede ayudarle a evaluar si el avalúo es justo, a preparar su oposición dentro de los plazos legales y a proteger cada componente de su indemnización.

¿Está obligado a aceptar el avalúo administrativo del Estado?

No. Usted no está obligado a aceptar el avalúo administrativo que le presenta la institución expropiadora.

Cuando la administración solicita la expropiación de su bien, debe practicar un avalúo administrativo a través de una dependencia especializada. Una vez realizado, ese avalúo se le notifica junto con el plazo de cinco días hábiles para aceptar o rechazar el monto.

Si usted no acepta el avalúo, la administración dictará un acuerdo de expropiación conforme al artículo 27 e iniciará el proceso especial de expropiación ante el Juzgado Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda (artículo 28), instancia ante la cual sí es requerida la representación de un abogado especialista en expropiaciones en Costa Rica. En ese proceso judicial, un perito independiente nombrado por el juez revisará el avalúo administrativo.

¿Qué incluye la indemnización justa en una expropiación?

El concepto de justo precio en una expropiación va más allá del simple valor de mercado del terreno. Según el artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, la indemnización por expropiación debe considerar:

Valor del bien expropiado. El avalúo debe incluir la descripción topográfica del terreno, el estado y uso actual de las construcciones, el uso del terreno, el precio de propiedades colindantes y ventas recientes en la zona, y cualquier otro elemento susceptible de valoración.

Daño al remanente en expropiaciones parciales. Si el Estado expropia solo una parte de su propiedad y lo que queda resulta inadecuado para su uso o explotación racional, el artículo 17 le permite exigir la expropiación de la totalidad del inmueble.

Derechos comerciales y licencias. El artículo 22 inciso e) indica que deben valorarse las licencias o derechos comerciales que procedan conforme a la ley, incluidos costos de producción, impuestos y seguros. Esto es especialmente relevante si su propiedad alberga un negocio activo.

Concesiones y permisos de explotación. El inciso f) contempla la valoración de permisos y concesiones vigentes, incluyendo costos de producción y cargas sociales.

Daños por medidas precautorias. El artículo 24 obliga al perito a determinar los posibles daños causados al derecho de propiedad por limitaciones irrazonables derivadas de medidas precautorias. El artículo 4 confirma que la Administración debe indemnizar esos daños cuando afecten el uso económico del bien.

Cualquier otro elemento susceptible de indemnización. El inciso i) del artículo 22 funciona como una cláusula amplia que permite incluir daños y perjuicios adicionales no enumerados expresamente.

En resumen, la indemnización no se limita al valor del metro cuadrado, sino que abarca todo el impacto patrimonial que la expropiación genera en su esfera económica.

Preguntas frecuentes sobre la expropiación en Costa Rica

¿Cuánto tiempo tengo para responder a la notificación del avalúo?

El artículo 25 de la Ley de Expropiaciones le concede un plazo de cinco días hábiles desde la notificación del avalúo para manifestar su conformidad o disconformidad. Si no responde dentro de ese plazo, la ley interpreta su silencio como aceptación del avalúo administrativo, y este queda firme. Si le notificaron una expropiación en Costa Rica, actuar con rapidez es fundamental.

¿Puedo quedarme en mi propiedad durante el proceso?

Depende de la etapa. Una vez que la administración deposita el monto del avalúo ante el Juzgado, el artículo 30 le concede quince días hábiles para desalojar. Cuando se trata de vivienda familiar, ese plazo se extiende a dos meses. Si no desaloja voluntariamente, el juez puede ordenar el desalojo con auxilio de la fuerza pública.

¿El Estado puede entrar a mi propiedad antes de pagar?

No. La Administración solo puede entrar en posesión del bien una vez que haya depositado el monto del avalúo administrativo ante el Juzgado Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda. El artículo 28 establece ese depósito como requisito indispensable y previo a la entrada en posesión. Sin depósito, no hay posesión legítima.

¿Qué pasa si el proyecto no se ejecuta después de la expropiación?

La ley contempla el derecho de restitución en el artículo 16. Transcurridos diez años desde la inscripción del inmueble a nombre del Estado, el expropiador podrá devolver a los dueños originales o a sus causahabientes las propiedades no utilizadas para el fin declarado. El interesado debe cubrir el valor actual del bien y dispone de tres años adicionales para ejercer ese derecho.

¿Necesito un abogado desde el inicio o solo si rechazo el avalúo?

Legalmente, la representación de un abogado especialista en expropiaciones en Costa Rica es obligatoria una vez que el proceso se traslada a sede judicial. No obstante, contar con asesoría desde la primera notificación es la decisión más estratégica que puede tomar. El plazo de cinco días hábiles para oponerse al avalúo exige una evaluación técnica rápida; un profesional con experiencia puede identificar si el avalúo es bajo y preparar la defensa adecuada antes de que los plazos venzan.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de expropiación en Costa Rica?

La ley establece plazos específicos: un mes para el avalúo administrativo (artículo 21), cinco días para la respuesta del propietario (artículo 25), un mes para el dictamen pericial en sede judicial (artículo 35) y quince días para la sentencia (artículo 39). Sin embargo, en la práctica un proceso de expropiación en Costa Rica puede extenderse varios meses o años, dependiendo de la complejidad y las apelaciones.

Proteja su patrimonio: actúe con información y acompañamiento

Recibir una notificación de expropiación genera preguntas y preocupación, eso es comprensible. Pero como ha visto a lo largo de esta guía, la ley le brinda herramientas concretas para proteger el valor de su propiedad.

Lo que no puede hacer es dejar pasar el tiempo sin actuar, dado que los plazos son cortos (cinco días hábiles para oponerse al avalúo) y las consecuencias de la inacción son difíciles de revertir.

Si tiene preguntas sobre su caso particular o necesita orientación sobre los pasos a seguir, puede escribirnos a info@corporaciongc.com. Con gusto le ayudamos a evaluar su situación sin costo inicial.