Mi negocio está en una propiedad expropiada en Costa Rica: ¿qué puedo reclamar además del terreno?

Si usted opera un local comercial, una empresa o cualquier actividad productiva en la propiedad que el Estado pretende expropiar, aceptar el avalúo sin cuestionarlo puede significar dejar sobre la mesa la parte más valiosa de su indemnización. La ley le reconoce derechos que van mucho más allá del metro cuadrado, y en este artículo se explica exactamente cuáles son.

Esta guía es la segunda de nuestra serie sobre expropiaciones en Costa Rica. Si aún no conoce el proceso general, los plazos ni sus derechos como propietario notificado, le recomendamos comenzar por el primer artículo de la serie.

El error más costoso es creer que la indemnización se limita al valor del terreno

Cuando el Estado notifica una expropiación, la institución expropiadora encarga un avalúo administrativo a una dependencia técnica. Ese avalúo tiene un foco casi exclusivo: el valor físico del inmueble.

El problema es que un inmueble con un negocio activo no vale lo mismo que un terreno vacío. La diferencia no está en los metros cuadrados ni en el estado de la construcción: está en los ingresos que ese negocio genera, en las licencias que amparan su operación, en los clientes que lo conocen, en la inversión que el propietario o arrendatario hizo para ponerlo a funcionar.

La Ley de Expropiaciones de Costa Rica reconoce esa diferencia. El artículo 22 de la Ley N.° 9286 establece que cuando se trata de inmuebles, la indemnización debe incluir, de forma independiente y detallada, todos los bienes y derechos susceptibles de valoración — no solo el terreno y las construcciones. El avalúo administrativo tiene la obligación de contemplarlos. En la práctica, con frecuencia no lo hace.

Y cuando no lo hace, el propietario o arrendatario que no cuestiona a tiempo asume esa pérdida en silencio. Los plazos para actuar son cortos y las consecuencias de la inacción son difíciles de revertir.

¿Qué contempla la ley cuando hay un negocio activo?

El artículo 22 de la Ley de Expropiaciones es el corazón de la indemnización. Cuando hay una actividad comercial involucrada, estas son las partidas que la ley reconoce expresamente:

Derechos comerciales y licencias de operación

El inciso e) del artículo 22 obliga a valorar las licencias o derechos comerciales que procedan conforme a la ley, incluyendo costos de producción, impuestos y seguros. Esto abarca la patente municipal, los permisos sanitarios, la licencia de bebidas alcohólicas si corresponde, y cualquier autorización sectorial vigente que permita operar. Esos permisos tienen un valor real: son difíciles de obtener, generan ingresos y en muchos casos no son libremente transferibles a otro local.

En la práctica, cuando hay actividad comercial activa sobre un inmueble expropiado, el derecho comercial puede dar lugar a un avalúo y un expediente independiente del que corresponde al terreno y las construcciones. Eso significa que los plazos y las etapas de cada expediente pueden avanzar de forma desincronizada y que el expropiado que no está atento puede enfrentar la entrada en posesión del inmueble antes de que el componente comercial haya sido siquiera valorado.

Inquilinatos y arrendamientos

El artículo 22 también ordena valorar los inquilinatos y arrendamientos. Si usted es propietario del inmueble y tiene arrendatarios, o si usted mismo opera como arrendatario, esos derechos tienen expresión económica propia dentro de la indemnización.

Cualquier otro elemento susceptible de indemnización

El inciso i) del artículo 22 funciona como una cláusula abierta: permite incluir daños y perjuicios adicionales que no estén enumerados expresamente. Esta disposición, leída junto con la garantía constitucional del artículo 45 de la Constitución Política y los criterios reiterados de la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, da cobertura al lucro cesante y al daño emergente derivado del cierre forzado de la actividad.

El lucro cesante: lo que el negocio deja de ganar mientras usted repone lo perdido

Este es el componente que más frecuentemente se omite en los avalúos del Estado, y el que más impacto puede tener en negocios activos.

La doctrina consolidada de la Sala Primera y los criterios del Tribunal de Apelaciones Contencioso Administrativo son claros: la indemnización expropiatoria no se limita al valor objetivo del bien. Debe comprender también los daños consecuentes del despojo —incluyendo el lucro cesante— con el fin de mantener económicamente incólume el patrimonio del expropiado. La idea central es que la expropiación es una técnica de conversión de derechos: usted no pierde valor, sino que ese valor se le restituye en dinero.

En la práctica, el Tribunal de Apelaciones ha reconocido y cuantificado el lucro cesante en casos donde el inmueble expropiado generaba ingresos activos. El período indemnizable no se fija arbitrariamente: corresponde al tiempo razonable y demostrable que requiere el expropiado para reponer la fuente de ingresos, incluyendo el tiempo de compra del nuevo bien, elaboración de planos, tramitología ante las instituciones competentes, construcción y puesta en operación.

Hay dos límites importantes que conviene tener claros. Primero, el lucro cesante cubre la interrupción del ingreso durante la reposición del bien, no es una capitalización indefinida de rentas futuras. Segundo, para que prospere, debe estar sustentado con prueba documental sólida: contratos, registros contables, declaraciones tributarias. Un reclamo sin respaldo técnico y documental, aunque sea legítimo en su fundamento legal, no sobrevivirá el proceso judicial.

El daño al remanente: cuando expropian una parte y destruyen el negocio completo

Es importante tomar en cuenta que no todas las expropiaciones afectan la totalidad del inmueble, pues en muchos casos, el Estado expropia solo una franja (para ampliar una vía, instalar infraestructura o construir una obra puntual) y el resto del inmueble queda en manos del propietario.

El problema es que esa fracción expropiada puede dejar inservible lo que queda. Un local comercial que pierde su frente a la calle, un negocio que queda sin acceso directo, una planta de producción que pierde parte de su área operativa, entre otros, son casos en los que el daño real es mayor que el valor de los metros cuadrados expropiados.

El artículo 17 de la Ley de Expropiaciones reconoce esta situación, de modo que si la parte del inmueble que no se expropia resulta inadecuada para su uso o explotación racional, el propietario puede exigir que el Estado expropie la totalidad. La ley incluso precisa que, en terrenos urbanos, se consideran sobrantes inadecuados aquellos que, a raíz de la expropiación parcial, queden con frente, fondo o superficie inferiores a lo que permiten las normas urbanísticas.

Un punto crítico que los precedentes del Tribunal de Apelaciones confirman con claridad es que el daño al remanente no se presume, sino que debe probarse en el proceso. De modo que si el único sustento del reclamo son las manifestaciones del abogado o del propio propietario, sin un peritaje que lo respalde, el Tribunal lo rechazará aunque el daño parezca evidente a simple vista.

Por qué la oposición al avalúo es la decisión más importante del proceso

La Ley de Expropiaciones establece un mecanismo preciso para proteger al propietario o arrendatario que considera que el avalúo administrativo no refleja el valor real de lo que pierde, al establecer la posibilidad de oposición dentro de los ocho días hábiles siguientes a la notificación. Esa oposición abre la puerta al proceso judicial, donde un perito independiente nombrado por el juez revisa la valoración del Estado.

Ese perito judicial no trabaja para la administración ni para el expropiado, trabaja para el juez, y si se aparta del avalúo administrativo, la ley le exige explicar de forma detallada y técnica las razones por las que considera que el valor es distinto. Es en ese espacio —el proceso judicial con peritaje independiente— donde la indemnización puede ajustarse para reflejar no solo el terreno y las construcciones, sino todos los componentes que la ley reconoce: los derechos comerciales, el lucro cesante, el daño al remanente.

Pero ese mecanismo tiene una condición que los criterios del Tribunal de Apelaciones ilustran con consistencia, pues la calidad técnica del peritaje importa tanto como el fundamento jurídico del reclamo. Un dictamen pericial que no explica su metodología, que usa comparables inadecuados o que cuantifica daños sin respaldo documental no sobrevive el escrutinio judicial, aunque el derecho que invoca sea perfectamente válido. El Tribunal ha descartado peritajes judiciales por ausencia de memoria de cálculo, por referencias fuera de zona, y por ajustes de valor sin sustento técnico, confirmando en esos casos el avalúo administrativo original.

Lo anterior no significa que el avalúo del Estado siempre sea correcto; significa que cuestionarlo con éxito requiere hacerlo bien: con una estrategia clara sobre qué componentes reclamar, con la documentación necesaria para sustentarlos, y con un peritaje que cumpla los estándares metodológicos que la ley y la jurisprudencia exigen.

Por eso, la decisión de oponerse al avalúo no es un trámite que pueda improvisarse en los ocho días hábiles que la ley concede, sino que requiere una evaluación técnica y jurídica. Si el avalúo omite componentes relevantes, si el negocio activo sobre el inmueble tiene derechos reclamables, o si hay daño al remanente que acreditar, es deseable identificar las omisiones del avalúo administrativo de manera temprana y construir desde el primer día la estrategia que el proceso judicial va a requerir.

El negocio es parte del patrimonio: protéjalo con la misma decisión

Cuando hay una actividad comercial activa en la propiedad expropiada, la indemnización correcta no es el valor del terreno más el de las paredes. Es el valor integral de todo lo que usted construyó en ese espacio: su operación, sus permisos, sus clientes, su inversión.

La ley le da las herramientas para reclamarlo, pero esas herramientas tienen un plazo de uso: ocho días hábiles desde la notificación del avalúo para activar la discusión judicial. Y como muestran los criterios del Tribunal de Apelaciones, incluso quienes parecen tener razón en el fondo pueden perder si el reclamo no está técnica y documentalmente bien construido desde el inicio.

Si ya recibió la notificación o anticipa que su propiedad podría verse afectada por un proyecto de obra pública, este es el momento de buscar asesoría especializada.

📌 Lea también: Me notificaron una expropiación en Costa Rica: ¿qué debo hacer y cuáles son mis derechos?

Si tiene preguntas sobre su caso particular o necesita orientación sobre los pasos a seguir, puede escribirnos a info@corporaciongc.com. Con gusto le ayudamos a evaluar su situación sin costo inicial.