Transformación y perspectivas del procedimiento expropiatorio en Costa Rica

Tesis de grado para optar por el título de Licenciatura en Derecho, Universidad Escuela Libre de Derecho.

Director: Carlos Guillermo Zamora Campos

Referencia: González Coto, Katherine Tatiana. Transformación y perspectivas del procedimiento expropiatorio en Costa Rica. Tesis de Licenciatura en Derecho, Carrera de Derecho, Universidad Escuela Libre de Derecho, San José, Costa Rica, 2019.

Sumario

Esta investigación ofrece un recorrido integral del procedimiento expropiatorio costarricense, analizando las variables incorporadas por las reformas de las leyes 9286 de 2014 y 9462 de 2017 a la Ley de Expropiaciones N.° 7495, con el propósito de brindar un instrumento accesible para el manejo procedimental de este instituto.

La hipótesis central plantea que el proceso expropiatorio, pese a las reformas recientes, requiere ajustes sustanciales que permitan una verdadera agilización y efectiva protección de los derechos. La expropiación constituye la principal herramienta del Estado para satisfacer necesidades de interés público, y la Constitución la consagra como la única excepción al derecho de propiedad privada (artículo 45).

Sede administrativa: actuaciones previas

El Capítulo Primero aborda la sede administrativa y las actuaciones previas que la Administración debe cumplir antes de acudir a la vía judicial. La investigación examina en detalle cada una de las fases que componen esta etapa.

La declaratoria de interés público constituye el acto administrativo mediante el cual el Estado manifiesta formalmente que un bien privado es necesario para la satisfacción de un fin público. Este acto es presupuesto indispensable del procedimiento expropiatorio y debe cumplir los requisitos de motivación y fundamentación que exige el ordenamiento jurídico.

Las anotaciones de demanda cumplen una función cautelar: impiden que el propietario del bien objeto de expropiación lo enajene o grave durante el procedimiento, protegiendo así el interés público que justifica la expropiación.

El avalúo administrativo es la determinación del valor del bien por parte de la Administración expropiante. Este avalúo debe reflejar el justo precio del bien, concepto que la Constitución establece como condición para la validez de la expropiación. La investigación examina los criterios de valoración, la metodología del avalúo y las dificultades prácticas que enfrentan los peritos administrativos.

La determinación del justo precio es uno de los aspectos más sensibles del procedimiento. La tesis analiza cómo las reformas legislativas han intentado establecer criterios más objetivos y transparentes para la fijación de este monto, así como los mecanismos de revisión del avalúo disponibles para el propietario que considere insuficiente la valoración administrativa.

La notificación al propietario del bien es un requisito esencial del debido proceso administrativo. La investigación examina los requisitos formales de esta notificación y las consecuencias jurídicas de su omisión o defectuosa realización.

Se aborda además el problema de la dilación indebida del procedimiento administrativo, un fenómeno recurrente que afecta tanto a la Administración expropiante como al propietario del bien, y la posibilidad de acudir al arbitraje como mecanismo alternativo de resolución de controversias en materia de justo precio.

Sede judicial: el proceso especial de expropiación

El Capítulo Segundo examina la sede judicial y el proceso especial de expropiación, que se activa cuando no es posible alcanzar un acuerdo entre la Administración y el propietario sobre el justo precio del bien.

El acuerdo expropiatorio es la posibilidad de que las partes convengan directamente el monto de la indemnización, evitando así el proceso judicial. Cuando este acuerdo no se alcanza, la Administración debe iniciar el proceso especial ante la jurisdicción correspondiente.

El inicio del proceso y depósito del avalúo administrativo es un requisito de admisibilidad de la demanda expropiante: la Administración debe depositar judicialmente el monto del avalúo administrativo como condición para que se tramite el proceso. Este depósito garantiza al propietario que existe una indemnización disponible.

La resolución inicial del juez admite la demanda y ordena las comunicaciones correspondientes. La entrada en posesión del bien por parte de la Administración puede ordenarse en esta fase, permitiendo que el Estado utilice el bien para el fin público que motivó la expropiación, aun antes de que se resuelva definitivamente el monto del justo precio.

La fase probatoria incluye la designación de peritos judiciales que realizan una nueva valoración del bien, independiente del avalúo administrativo. La prueba en el proceso expropiatorio tiene particularidades propias: se centra fundamentalmente en la determinación del valor del bien y sus mejoras.

La sentencia fija el justo precio definitivo y su ejecución implica el pago efectivo de la indemnización al propietario. Los medios de impugnación disponibles contra la sentencia son analizados en detalle, así como la problemática de la dilación indebida del proceso especial, que afecta particularmente a los propietarios que ven prolongada la incertidumbre sobre la indemnización que recibirán.

Observaciones críticas y lagunas jurídicas

El Capítulo Tercero formula observaciones críticas a las reformas, identificando múltiples lagunas jurídicas existentes en la normativa vigente pese a las modificaciones legislativas. La investigación detecta supuestos no contemplados en el régimen procedimental actual y propone la integración de estos vacíos para lograr un procedimiento expropiatorio más coherente y garantista.

Las reformas introducidas por la Ley 9286 de 2014 y la Ley 9462 de 2017 modificaron aspectos sustanciales del procedimiento —plazos, requisitos del avalúo, mecanismos de revisión—, pero la investigación demuestra que subsisten deficiencias estructurales que afectan tanto la eficiencia del procedimiento como la protección de los derechos del propietario expropiado.

Entre las lagunas identificadas, la investigación señala la insuficiente regulación del plazo máximo que puede transcurrir entre la declaratoria de interés público y el inicio efectivo del proceso judicial de expropiación, lo cual genera incertidumbre para el propietario cuyo bien ha sido declarado de interés público pero cuya expropiación no se concreta. Asimismo, se detectan vacíos en la regulación de las mejoras realizadas por el propietario con posterioridad a la declaratoria de interés público y su impacto en la determinación del justo precio.

La investigación también examina la problemática de las expropiaciones parciales, donde el Estado requiere solo una porción del inmueble, y las consecuencias que la segregación puede tener sobre el valor del remanente. La determinación de si el propietario tiene derecho a ser indemnizado por la depreciación del área no expropiada constituye una cuestión de particular relevancia práctica que las reformas no resolvieron satisfactoriamente.

El justo precio como garantía constitucional

La investigación dedica especial atención al concepto de justo precio como garantía constitucional derivada del artículo 45 de la Constitución Política. El justo precio no es simplemente el valor comercial del bien: debe comprender el valor del inmueble, las mejoras, los daños derivados de la expropiación y cualquier otro perjuicio que el propietario sufra como consecuencia directa de la pérdida de su propiedad.

La determinación del justo precio es frecuentemente el punto de mayor controversia en el procedimiento expropiatorio. La diferencia entre el avalúo administrativo —realizado por la Administración expropiante— y el avalúo judicial —realizado por peritos independientes designados por el juez— puede ser sustancial, y la investigación analiza las causas de estas discrepancias y los criterios que deben prevalecer en la fijación definitiva del monto indemnizatorio.

Conclusiones

Las conclusiones confirman la hipótesis de que el procedimiento expropiatorio costarricense, pese a las reformas recientes, requiere ajustes adicionales para cumplir cabalmente su doble finalidad: satisfacer el interés público que justifica la expropiación y garantizar al propietario una indemnización justa, oportuna y completa.

La investigación propone la integración de los supuestos no contemplados en el régimen procedimental actual, la clarificación de los plazos máximos del procedimiento en sede administrativa y la mejora de los mecanismos de valoración pericial para reducir las discrepancias entre avalúos administrativos y judiciales. La tesis constituye un instrumento de consulta para los operadores jurídicos que intervienen en procedimientos expropiatorios, tanto desde la perspectiva de la Administración expropiante como del propietario afectado.

Palabras clave: Expropiación, Procedimiento Administrativo, Justo Precio, Avalúo, Ley 7495, Reforma Legal, Derecho de Propiedad, Interés Público.